李四在某乡镇购买了A公司开发的一套50平方米的避暑房，房款36万，一次性全款支付，签订了正式的《商品房买卖合同》。交付期间届满，李四一直未收到地产公司的交房通知，后获悉该A公司已经将所开发的楼盘整体转让给了B公司。李四向B公司要求其交付房屋，B公司拒绝，称A公司在向李四销售房屋之时，未取得商品房预售许可，所签订的《商品房买卖合同》无效，李四只能向地产公司A主张权利。李四起诉A公司，经法院判决确认《商品房买卖合同》无效，A公司返还李四购房款36万元。

律 师 说 “典”

我国商品房销售规定预售许可制度。根据现行法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同的，应当认定无效。根据民法典第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还……”之规定，因此依法应该返还因该法律行为而取得的财产，即A公司应返还李四购房款36万元。

温馨提示：购房时一定要确定开发商是否取得预售许可。

法 条 链 接

《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。